“小股指”反成带头大哥

“最近我在看房，现在房市实在太火了，几乎是抢着付定金，一些户型很差的房子，我以为没人要的都很轻易成交了。据平安银行(000001,股吧)负责贷款的人介绍，他有一天曾经做过40个房子的贷款。”新成婚不久准备购房备孕的焦女士向中国证券报记者表示。

8月以来中信房地产指数累计涨幅达16.63%，带动现货指数以及股指期货震荡上行。事实上，螺纹钢期货在供给侧改革的助推下，早已吹响上涨冲锋号，房地产销售的火爆，更加注了多头的筹码，在这场反弹中，小股指反而成为大股指的“带头大哥”。

近期，一线城市房地产市场再现抢房抢地风潮，一边是房价上涨，以北京为例，据链家地产数据统计显示7月北京市均价上涨4.37%，报49179元/平，8月19日单日成交量391套，带看量14040套/次。

另一边则是“地王”频出，2016年8月17日上午，上海静安中兴社区两块地正式出让，起拍价46亿元，吸引了18家房企及联合体前来竞价。最终由融信中国以总价110.1亿元竞得，溢价率139%，可售楼面单价14.3万。

“M1增速创新高而M2增速创新低，主因是房地产销售火爆居民加杠杆企业现金流改善、企业存款活期化，M1上升未有效传导到实体经济和M2，货币流通速度下降，脱实向虚，压低无风险利率，推高债市、价值股和土地价格。”方正证券首席分析师任泽平表示。

作为反映实体经济冷暖的螺纹钢和期指，在对实体经济冷暖的衡量方面都具有自己的特点。宝城期货金融研究所所长助理程小勇指出，螺纹钢反映实体经济的社会总供给和社会总需求情况，而期指（包括现货指数）反映的是实体经济的资金成本和企业利润率。2009年“四万亿”刺激带动经济V型反转，螺纹钢和股指出现同涨的特点；2011年开始中国进入人口红利观点，中国经济潜在增长率下行，这叠加国内主动调结构和产能过剩，商品总需求下定伴随企业投资回报率下降，螺纹钢期货价格和期指联袂持续下跌。

2016年国内去杠杆和供给侧改革导致商品，尤其是钢铁行业在去产能方面取得进展，而地产和基建双驱动又带动了阶段性需求回暖，从而螺纹钢价格展开中级反弹行情，但是股票由于企业投资回报率依旧低迷（经济潜在增长率下行背景下的常态），又叠加杠杆控制措施，从而螺纹和期指走势背离。

“进入今年7月份，螺纹和期指又开始略微恢复正相关的联动，但是目前高收益资产荒下，如果改革不彻底，那么经济潜在增长率还处于低位，二者很难恢复联动性上涨的走势，可能出现此消彼长的关系，资金轮动炒作效应会越发明显。”他说。

程小勇统计发现，螺纹钢和沪深300指数期货、上证50指数期货联动性要更好些，而与中证500指数期货联动性要差些。

“内在逻辑在于螺纹钢作为钢铁行业传统旧经济，其回暖主要是依托投资驱动，相关上市公司股票主要是大盘蓝筹股之类，而中证500作为中小盘股，反映的是新经济，其依靠创新，而非传统原材料、基建和地产行业，因此螺纹和中证500指数相对要差些。”程小勇说。

流动性手握涨跌阀门

“土地市场作为房地产市场产业链的上游，往往是市场繁荣传递的最后一环。”国联证券分析师张晓春表示，这一轮房地产复苏繁荣的周期开始于2015年夏季的新一轮刺激政策，至2016年一季度已经传导至投资端，二季度末则影响到土地市场。事实上在5、6月份，一线城市郊区以及部分二线城市就频出“地王”，多宗土地以溢价率200%以上成交。

任泽平表示，2015-2016年房价大涨的根本原因是低利率和货币超发，不断降息提高了居民支付能力。自2014年“9·30新政”和“11·21降息”以来，房价启动新一轮上涨。2015年“3·30新政”和下半年两次双降，房价启动上涨模式。

其表示，事实上，近年中国房价大涨只是全球的一个缩影，美欧日等资产价格也迭创新高。自2008年国际金融危机以后，全球央行货币宽松政策层层加码，从降息、资产购买计划到货币贬值、负利率等。货币政策发挥到了极致，但经济和通胀仍然低迷，资产价格却迭创新高。

据国务院发展研究中心测算，当前城镇户均1套住房，趋于饱和。但区域分化明显，三四线高库存，一二线城市由于人口流入、产业高端、公共资源富集等还存在供求缺口。

但追根究底，对于未来房价走势，任泽平认为关键在货币松紧。“如果未来继续通过放货币托底经济，利率不断创新低，货币继续超发，那么房价还会不断创出新高。反之，则房价可能见顶调整。”

他表示，如果未来继续通过放货币托底经济，利率不断创新低，货币继续超发，那么房价还会不断创出新高。反之，则房价可能见顶调整。自“2·29”降准以来，货币政策回归中性，主要受上半年经济L型企稳、通胀预期抬头和房价暴涨制约，现在第一个逻辑已经被破坏，第二个逻辑正在弱化，第三个逻辑尚待新一轮房地产新政的效果，货币政策再度宽松的空间正逐步打开，未来货币政策可能从主动放水转向衰退式宽松。

渤海证券分析师周喜则认为，实体经济需求的不足限制了宽货币向宽信贷的转化，却推动了资产价格的持续提升，货币政策立足系统性风险防范的必要性正在日益凸显。因此，国内稳增长的短期利器将是财政刺激，长期保障则是改善民营资本的回报预期，而货币政策调控的重点则将回归至对系统性金融风险的防控，加力式的货币宽松愈加难以企及，监管趋严下的宽松预期正在改变，Shibor利率的震荡下限将难以再降。